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NORMATIVA
Normativa regionale - Lombardia
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Legge regionale 8 novembre 2007, n. 27
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Criteri generali per la determinazione dei canoni per l’edilizia residenziale pubblica e norme sulla valorizzazione e razionalizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica
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Il Consiglio regionale ha approvato
IL PRESIDENTE DELLA GIUNTA
Promulga la seguente legge
TITOLO I
OGGETTO E AMBITO DI APPLICAZIONE
ARTICOLO 1
(Oggetto)
1. La presente legge ha per oggetto:
a) la fissazione dei criteri per la determinazione dei canoni di locazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica (ERP), nel rispetto del principio di sopportabilità per l’inquilino e di sostenibilità economica del sistema di ERP;
b) la valorizzazione del patrimonio di ERP mediante programmi di razionalizzazione e sviluppo.
ARTICOLO 2
(Ambito di applicazione)
1. Sono soggette alle disposizioni della presente legge le unità abitative di ERP, quale servizio d’interesse economico generale, di cui ai commi 2, 3 e 5 dell’articolo 1 del regolamento regionale 10 febbraio 2004, n. 1 (Criteri generali per l’assegnazione e la gestione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica), nonché le altre unità non residenziali realizzate nell’ambito degli interventi di ERP.
2. Sono escluse dall’ambito di applicazione della presente legge le unità abitative di cui al comma 4 dell’articolo 1 del r.r. 1/2004.
TITOLO II
CANONI DI LOCAZIONE
ARTICOLO 3
(Determinazione del canone di locazione sopportabile)
1. Il canone è commisurato alle caratteristiche dell’unità abitativa e alla
condizione economica del nucleo familiare.
2. Il canone di locazione sopportabile viene determinato come percentuale del valore locativo dell’immobile, definito ai sensi dell’Allegato A. Tale incidenza percentuale è commisurata alla situazione economica (denominata ISEE-ERP) della famiglia assegnataria, descritta nell’Allegato B.
3. Gli indicatori per determinare la situazione economica (ISE-ERP, PSE, ISEE-ERP) sono stabiliti con le modalità di cui all’Allegato 1 del r.r. 1/2004. Ai fini dell’applicazione del canone di locazione sopportabile, il limite ISE-ERP non può essere inferiore al prodotto dell’ISEE-ERP per il PSE, come definiti dall’Allegato 1 del r.r. 1/2004.
4. Sono individuate quattro aree di assegnatari:
a) area della protezione, per i nuclei con ISEE-ERP fino a 9.000 euro. In tale area, fino a 8.000 euro ISEE-ERP, rientrano i nuclei familiari con reddito imponibile derivante esclusivamente o prevalentemente da pensione o da lavoro dipendente od assimilato, ivi compresi i redditi percepiti ai sensi della legge 14 febbraio 2003, n. 30 (Delega al Governo in materia di occupazione e mercato del lavoro) e del decreto legislativo 10 settembre 2003, n. 276 (Attuazione delle deleghe in materia di occupazione e mercato del lavoro, di cui alla legge 14 febbraio 2003, n. 30) o da sussidi erogati da enti pubblici o di assistenza o beneficenza legalmente riconosciuti;
l’ammontare di tali redditi non deve comunque essere superiore all’importo di una pensione minima INPS, aumentato dell’importo di una pensione sociale. Nei valori tra 8.001 e 9.000 euro ISEE-ERP rientrano esclusivamente i nuclei familiari, con un ISEE-ERP fino a 9.000 euro, con la tipologia di reddito imponibile sopraddetta, il cui ammontare dei redditi è superiore all’importo
di una pensione minima INPS, aumentato dell’importo di una pensione sociale. Il reddito derivante da pensione o da lavoro dipendente o assimilato, si considera prevalente se da tale fonte deriva almeno l’80 per cento del reddito complessivo;
b) area dell’accesso, per i nuclei con ISEE-ERP da 9.001 a 14.000 euro;
c) area della permanenza, per i nuclei con ISEE-ERP da 14.001 a 28.000 euro;
d) area della decadenza, per i nuclei con ISEE-ERP superiore a 28.000 euro.
In deroga a quanto su esposto, qualora il nucleo familiare assegnatario abbia ISEE-ERP superiore a 28.000 euro e, al contempo, risulti residente nella stessa unità abitativa da più di trenta anni e sia composto soltanto da persone di età superiore ai sessantacinque anni, il nucleo familiare assegnatario è inserito nell’area della permanenza specificata alla precedente lettera c).
5. Il canone di locazione sopportabile è applicato come segue:
a) i nuclei collocati nell’area della protezione con un ISEE-ERP inferiore a 4.000 euro corrispondono il canone minimo, come definito nell’Allegato B; la misura è ridotta per i nuclei con un solo componente. I nuclei collocati nell’area di protezione con un ISEE-ERP superiore a 4.000 euro e inferiore a 9.000 euro corrispondono un canone in una misura non superiore al 36 per cento del valore locativo dell’unità abitativa, come definito nell’Allegato B; la misura è ridotta per i nuclei con un solo componente. Per tutti i nuclei familiari in area di protezione, il canone di locazione non può essere superiore ad una incidenza compresa tra il 14 per cento e il 16 per cento dell’ISE-ERP del nucleo familiare stesso, fatti salvi il canone minimo mensile di venti euro o altri canoni minimi mensili fissati dall’ente proprietario e vigenti al momento di entrata in vigore della presente legge;
b) i nuclei collocati nell’area dell’accesso corrispondono un canone in una misura compresa fra il 43 per cento e il 61 per cento del valore locativo dell’unità abitativa come definito nell’Allegato B; la misura è ridotta per i nuclei con un solo componente. Per i nuclei familiari in area dell’accesso, il canone di locazione non può essere superiore ad una incidenza del 20 per cento dell’ISE-ERP del nucleo familiare stesso, fatto salvo il canone minimo mensile di 70 euro;
c) i nuclei collocati nell’area della permanenza corrispondono un canone in una misura compresa fra il 66 per cento e il 110 per cento del valore locativo dell’unità abitativa, come definito nell’Allegato B; la misura è ridotta per i nuclei con un solo componente. Per i nuclei familiari in area della permanenza, il canone di locazione non può essere superiore ad una incidenza del 22 per cento dell’ISE-ERP del nucleo familiare stesso, fatto salvo il canone minimo mensile di 120 euro;
d) i nuclei collocati nell’area della decadenza corrispondono un canone determinato ai sensi della lettera c), maggiorato di una percentuale fissata dall’ente proprietario in relazione ai valori di mercato; ai fini della determinazione di tale canone non si tiene conto dell’incidenza sull’ISE-ERP del nucleo familiare. Il contratto è stipulato per una durata non superiore a due anni; l’ente proprietario, sentito il comune, ha facoltà di rinnovare il contratto a fronte di motivate difficoltà dell’inquilino a reperire altra unità abitativa.
6. Nel rispetto dei principi di sostenibilità di cui all’articolo 5, comma 1, gli enti proprietari applicano percentuali di incidenza inferiori a quelle indicate nell’Allegato B, nel caso in cui i canoni determinati con le modalità del comma 5 siano superiori a quelli di mercato, tenuto conto delle valutazione dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio. Nel rispetto dei principi di sostenibilità di cui all’articolo 5, comma 1, gli enti proprietari avviano, d’intesa con le rappresentanze degli inquilini, le procedure per modificare il costo convenzionale di cui all’allegato A fino ad un massimo del 20 per cento in relazione al pregio e/o allo stato di conservazione di immobili o complessi di unità abitative. In assenza dell’intesa si applicano i canoni previsti nella presente legge.
7. Agli appartenenti alle forze dell’ordine e ai corpi di cui all’articolo 23 del r.r. 1/2004 si applica il canone più favorevole tra quello di cui al presente articolo e il canone concordato ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo).
8. La Giunta regionale definisce le modalità e i criteri per le verifiche e i controlli, da parte degli enti proprietari in collaborazione con il comune, delle dichiarazioni sostitutive degli assegnatari di unità abitative di ERP, avvalendosi di protocolli di collaborazione con la Guardia di Finanza, di comparazioni con studi di settore e di indicatori riferiti a redditi presunti.
Ai fini della determinazione del canone, sono considerati redditi percepiti i risultati degli studi di settore predisposti dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. Il comune, qualora accerti un reddito inattendibile, concorda con l’ente proprietario la segnalazione alla Guardia di Finanza per i controlli di competenza.
9. Gli enti proprietari provvedono alla realizzazione della nuova anagrafe dell’utenza e del patrimonio, ne curano l’aggiornamento almeno biennale e la trasmissione dei dati alla Regione, con le modalità di cui all’articolo 4 del r.r. 1/2004.
10. Il canone di locazione è adeguato a seguito dell’aggiornamento dell’anagrafe dell’utenza con decorrenza dal 1° gennaio dell’anno successivo a quello per il quale è stata accertata la variazione dell’ISEE-ERP. Nel caso di peggioramento della situazione economica del nucleo familiare, intervenuta e comunicata tra le due anagrafi, l’ente proprietario deve tenere conto di tale variazione rideterminando un canone provvisorio, i cui effetti decorrono dal mese successivo alla variazione stessa, fino al successivo aggiornamento dell’anagrafe per il relativo conguaglio.
11. L’ente proprietario comunica all’inquilino l’ammontare del canone, le variazioni e le relative motivazioni. L’inquilino può presentare opposizione entro i successivi trenta giorni.
ARTICOLO 4
(Spese per i servizi)
1. L’assegnatario è tenuto a rimborsare all’ente gestore, nella misura fissata dall’ente medesimo, secondo le modalità stabilite dalla Giunta regionale, le spese relative al servizio di pulizia, all’asporto dei rifiuti solidi, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, della energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo delle fognature, dei pozzi neri e delle latrine nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico dell’assegnatario nella misura del 90 per cento.
2. Nell’ambito della definizione del contratto–tipo di locazione, sentite le rappresentanze dell’utenza, la Giunta definisce le modalità di ripartizione dei costi di manutenzione delle unità abitative di ERP e dei costi amministrativi relativi ai servizi di cui al comma 1.
3. Gli enti proprietari inviano annualmente agli assegnatari il rendiconto delle spese di cui al comma 1 e definiscono le modalità di verifica da parte degli inquilini e delle loro rappresentanze della qualità ed efficacia dei servizi.
4. Negli edifici a proprietà mista, nelle assemblee di condominio si procede ai sensi dell’articolo 25, comma 2, del r.r. 1/2004.
ARTICOLO 5
(Sostenibilità del sistema ERP)
1. Le entrate provenienti da canoni di locazione sono destinate a compensare i costi di gestione, di amministrazione, della fiscalità, della mobilità degli inquilini e di manutenzione ordinaria per la buona conservazione del patrimonio. Eventuali introiti superiori ai costi indicati al periodo precedente, al netto della fiscalità e degli oneri finanziari, sono comunque destinati alla manutenzione, al recupero e allo sviluppo del patrimonio di ERP.
2. Per le finalità di cui al comma 1, nonché per assicurare l’adeguatezza del servizio di ERP, la Regione promuove il coordinamento tra le rappresentanze dei comuni e dei soggetti proprietari, anche mediante specifici protocolli d’intesa, per attivare a livello comunale:
a) misure di riduzione od orientamento della fiscalità regionale e comunale;
b) sovvenzioni, finanziamenti pubblici e agevolazioni fiscali per la riqualificazione del patrimonio e la realizzazione di nuovi interventi;
c) i contributi di solidarietà di cui all’articolo 7;
d) agevolazioni urbanistiche;
e) gli adempimenti relativi alla procedura di decadenza e all’omogeneità di trattamento degli inquilini di soggetti locatori diversi.
3. La Giunta regionale:
a) determina gli obiettivi dell’ERP mediante gli aggiornamenti annuali del Programma regionale per l’ERP ai sensi dell’articolo 3, comma 52 della legge regionale 5 gennaio 2000, n. 1 (Riordino del sistema delle autonomie in Lombardia. Attuazione del d.lgs. 31 marzo 1998, n. 112 “Conferimento di funzioni e compiti amministrativi dello Stato alle regioni ed agli enti locali, in attuazione del capo I della legge 15 marzo 1997, n. 59”), con particolare riferimento ai parametri di efficacia ed efficienza di cui all’articolo 2, comma 3, della legge regionale 10 giugno 1996, n. 13 (Norme per il riordino degli enti di edilizia residenziale pubblica ed istituzione delle aziende lombarde per l’edilizia residenziale (ALER));
b) verifica l’attuazione delle disposizioni relative alla sostenibilità di cui ai commi 1 e 2;
c) verifica le attività degli enti locali relative alla gestione sociale delle unità abitative e all’omogeneità di trattamento degli inquilini nell’ambito del territorio comunale da parte degli enti del settore e definisce le modalità per la comunicazione delle relative informazioni;
d) definisce le modalità per la comunicazione dei dati necessari per la valutazione dell’efficacia, efficienza ed economicità della gestione nonché della qualità del servizio da parte delle ALER.
4. Al fine di assicurare la buona conservazione del patrimonio, gli enti proprietari, anche in attuazione degli obiettivi regionali di cui al comma 3, redigono, entro un anno dall’entrata in vigore della presente legge, il programma di manutenzione del patrimonio. In tale programma gli enti prevedono il complesso di attività e servizi finalizzati a garantire l’utilizzo del bene, il più possibile secondo principi di efficienza energetica, mantenendone il valore patrimoniale e le prestazioni iniziali entro limiti accettabili per tutta la vita utile, ivi compresi gli interventi di manutenzione a guasto, correttiva, preventiva e programmata. Gli enti proprietari devono inoltre prevedere interventi atti a favorire la socialità delle persone, l’abbattimento delle barriere architettoniche, la cura e l’incremento del verde condominiale, promuovendo la partecipazione diretta degli assegnatari e/o associazioni locali. Gli enti proprietari definiscono le modalità di partecipazione degli inquilini e delle loro rappresentanze alla predisposizione del programma di manutenzione.
5. Gli enti proprietari, anche in attuazione degli obiettivi regionali di cui al comma 3, possono concordare con gli inquilini interessati o le rappresentanze delegate una quota addizionale del canone per riqualificare l’unità abitativa, per attività e servizi finalizzati a migliorare l’utilizzo del bene e ad aumentare le condizioni di sicurezza e per adeguare gli immobili ai requisiti previsti dalle norme in tema di compatibilità energetica e di risparmio energetico negli edifici. 6. Gli enti proprietari destinano annualmente una quota derivante dai canoni
di locazione per le manutenzioni da utilizzare secondo le esigenze previste dal programma di manutenzione del patrimonio.
ARTICOLO 6
(Uso razionale del patrimonio)
1. L’ente proprietario ha l’obbligo di adottare ogni iniziativa volta a prevenire il fenomeno delle occupazioni abusive e ad intervenire immediatamente al fine di salvaguardare la legittima destinazione di ogni singola unità abitativa, anche con intese e collaborazioni con le forze dell’ordine. Fermi restando gli obblighi di denuncia e ogni altra attivazione dell’autorità giudiziaria in sede penale e civile, l’ente proprietario provvede a un costante monitoraggio delle situazioni identificando gli occupanti. Entro novanta giorni dall’entrata in vigore della presente legge, gli enti proprietari predispongono un piano per la sicurezza relativo alle unità abitative occupate abusivamente. Il piano prevede:
a) le misure di prevenzione da adottare;
b) le risorse disponibili;
c) le modalità, concordate con l’autorità che dispone dell’uso della forza pubblica, per assicurare la progressiva liberazione delle unità abitative;
d) le modalità per assicurare il pieno ed efficace utilizzo delle unità abitative temporaneamente non assegnate, provvedendo tra l’altro alla loro riattazione ed assegnazione;
e) le azioni previste in collaborazione con i servizi sociali del comune.
Il piano costituisce allegato al bilancio aziendale. Le inadempienze degli enti proprietari per l’attuazione delle misure di propria competenza di cui al presente comma, costituiscono elementi di valutazione per l’accesso ai successivi finanziamenti.
2. I nuclei familiari che occupano un’unità abitativa in sottoutilizzo e rifiutino la proposta di mobilità verso unità abitative, localizzate in prossimità, di dimensioni adeguate ai sensi dell’articolo 13, comma 9, del r.r. 1/2004 ed il relativo rimborso delle spese di trasloco e di rinnovo dei contratti d’utenza, corrispondono un canone pari a quello di cui all’articolo 3, comma 5, lettera d); la maggiorazione del canone non deve comunque essere inferiore a cento euro al mese. Qualora il nucleo familiare sia composto solo da persone con età superiore a sessantacinque anni, si applica la maggiorazione di cinquanta euro al mese del canone come determinato a norma dell’articolo 3; per i nuclei familiari composti solo da persone con età superiore a sessantacinque anni, collocati nell’area di protezione, si applica la maggiorazione di 20 euro al mese del canone come determinato a norma dell’articolo 3.
3. Nell’ipotesi di piani di mobilità predisposti per interventi manutentivi o di valorizzazione, nel caso in cui l’assegnatario rifiuti due proposte di mobilità verso unità abitative, localizzate in prossimità, di dimensioni e caratteristiche analoghe, l’ente proprietario avvia la procedura di mobilità forzosa, coinvolgendo i servizi sociali del comune ed assicurando all’inquilino il rimborso delle spese di trasloco e di rinnovo dei contratti d’utenza e gli eventuali interventi di manutenzione necessari.
4. A coloro che non forniscono le informazioni richieste al fine di calcolare o aggiornare il canone, si applica, previa diffida e verifica dell’avvenuta conoscenza, il canone di cui all’articolo 3, comma 5, lettera d). Nel caso in cui, anche dopo la scadenza del termine indicato nella richiesta vengano fornite le informazioni e le eventuali documentazioni, a tali soggetti è applicato il canone relativo all’area di appartenenza ai sensi dell’articolo 3, restando a carico dell’inquilino le spese amministrative, le eventuali spese legali scaturite dagli omessi adempimenti nonché gli interessi di legge.
5. In caso di morosità, l’ente proprietario, previa messa in mora, persegue l’assegnatario moroso ai sensi delle disposizioni del codice civile, del codice di procedura civile, delle leggi in materia di locazione o dell’articolo 32 del regio decreto 28 aprile 1938, n. 1165 (Testo unico delle disposizioni sull’edilizia popolare ed economica). Nel corso dell’anno è ammesso il pagamento delle somme arretrate, senza oneri aggiuntivi, per una sola volta e a condizione che il pagamento stesso sia effettuato entro trenta giorni dalla messa in mora; gli enti proprietari sentite le rappresentanze degli inquilini, possono definire accordi per il recupero della morosità.
6. Su richiesta dell’assegnatario, o di un suo rappresentante munito di mandato scritto, valutate le condizioni di difficoltà, l’ente proprietario può concedere dilazioni o rateizzazioni per il pagamento del canone e delle spese per i servizi.
7. I contratti disciplinano in maniera autonoma e distinta la locazione delle autorimesse, dei posti auto e delle unità non residenziali, applicando i prezzi di mercato. La presente disposizione si applica anche ai contratti già in essere, ai sensi dell’articolo 1339 del codice civile. L’ente proprietario può stipulare contratti a canoni particolari nel caso di enti o associazioni senza fini di lucro per lo svolgimento di attività sociali per gli inquilini e di artigiani e commercianti per la realizzazione di servizi agli inquilini.
8. L’ente proprietario, d’intesa con il comune, può utilizzare il proprio patrimonio non destinato all’ERP per far fronte allo stato di necessità, accertato dall’autorità giudiziaria o dai servizi sociali del comune, di nuclei familiari in possesso dei requisiti economico patrimoniali di cui all’articolo 8 del r.r. 1/2004. A tali nuclei si applica un canone determinato secondo le disposizioni degli articoli 1571 e seguenti del codice civile.
9. Tutti gli interventi di sviluppo, volti alla realizzazione di nuovi edifici e di valorizzazione e riqualificazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica esistente di cui alla presente legge, devono essere effettuati nel rispetto della normativa vigente in materia di risparmio energetico degli edifici e della deliberazione della Giunta regionale 26 giugno 2007, n. 5018, e della normativa in materia di barriere architettoniche.
10. I nuovi interventi di ERP devono rispecchiare soluzioni tipologiche e morfologiche di qualità favorendo la socialità delle persone. La scala di intervento deve essere proporzionata e compatibile al contesto evitando, ove possibile, la eccessiva concentrazione di unità abitative e garantendo una presenza adeguata di verde condominiale.
ARTICOLO 7
(Contributi di solidarietà)
1. I comuni, nell’ambito delle proprie competenze in materia di politica sociale, e le ALER sostengono, secondo i principi di cui al presente articolo, gli assegnatari che non sono in grado di far fronte al pagamento del canone di locazione e dei servizi prestati dall’ente proprietario.
2. Per le finalità di cui al comma 1 è istituita, senza oneri, una specifica Commissione, di cui fanno parte i rappresentanti del comune, tra i quali il Presidente, e dell’ente proprietario interessato; è garantita la presenza di due rappresentanti degli assegnatari.
3. Nell’ambito dei principi di cui al presente articolo, comuni ed enti proprietari definiscono le modalità di funzionamento della Commissione e concordano ulteriori modalità organizzative per:
a) assicurare efficacia e efficienza all’attività della Commissione;
b) definire un quadro organico di azioni a livello territoriale per le finalità di cui all’articolo 5, comma 2.
4. Gli assegnatari che si trovino nelle condizioni di cui al comma 1, presentano la richiesta del contributo di solidarietà all’ente proprietario ed al comune di residenza.
5. A seguito della richiesta, e comunque almeno con cadenza trimestrale, il comune e l’ALER convocano congiuntamente la Commissione di cui al comma 2, per ciascun ente proprietario di patrimonio ERP, per la individuazione dei contributi da erogare. La Commissione determina gli interventi economici da effettuare in base alle risorse congiuntamente conferite dal comune e dall’ente proprietario. A tal fine gli enti proprietari presentano alla Commissione il rendiconto delle spese relative ai servizi effettivamente prestati.
6. Agli interventi di cui al comma 3 si provvede:
a) con le risorse dell’ente proprietario derivate dalla locazione di immobili per uso diverso da quello di patrimonio ERP quali negozi, autorimesse e laboratori, al netto delle quote di amministrazione e manutenzione nonché degli oneri fiscali;
b) con le risorse del comune sulla base della verifica dei casi di bisogno, tenendo conto degli interventi attuati nell’ambito delle politiche sociali comunali ai sensi dell’articolo 13 del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267 (Testo unico delle leggi sull’ordinamento degli enti locali).
7. Comuni ed enti proprietari possono concordare misure strutturali di sostegno per particolari situazioni di disagio accertato dai servizi sociali del comune.
ARTICOLO 8
(Determinazione del canone moderato)
1. Nelle ipotesi di cui all’articolo 3, comma 51 bis, della l.r. 1/2000, il canone è determinato nel piano economico-finanziario presentato dal soggetto attuatore, in funzione dell’unità abitativa e in misura tale da coprire, congiuntamente al contributo pubblico, gli oneri di realizzazione, recupero o acquisizione, nonché i costi di gestione delle unità abitative.
2. Il valore annuo del canone moderato, comunque inferiore a quello di mercato ed articolato in funzione dei costi di realizzazione, non può essere superiore al 5 per cento del costo di realizzazione al metro quadrato per la superficie dell’abitazione, come definita dalla Giunta regionale. Il costo di realizzazione è dato dal costo dell’intervento edilizio, riconosciuto sulla base dei costi standard definiti dalla Giunta regionale, sommato al costo dell’area o al costo di acquisto dell’immobile. La Giunta regionale può individuare, in riferimento all’articolazione territoriale dei valori di mercato, i limiti massimi di oscillazione dei valori del canone moderato da applicare.
3. La durata del contratto relativo alla locazione dell’unità abitativa a canone moderato non può essere inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti possono essere rinnovati per un periodo di quattro anni. L’importo del canone è adeguato annualmente nella misura del 75 per cento dell’aumento ISTAT dei prezzi generali al consumo. Resta ferma la disciplina delle unità abitative a canone moderato già realizzate al momento dell’entrata in vigore della presente legge.
4. Possono accedere agli alloggi a canone moderato i nuclei familiari con ISEE-ERP, determinato a norma dell’Allegato 1 del r.r. 1/2004, non superiore a 23.000 euro.
TITOLO III
VALORIZZAZIONE E RAZIONALIZZAZIONE DEL PATRIMONIO
ARTICOLO 9
(Vendita del patrimonio)
1. Fermo restando quanto previsto dall’articolo 11 bis della legge regionale 20 aprile 1985, n. 31 (Cessione in proprietà di alloggi degli I.A.C.P. costruiti senza il contributo o il concorso dello Stato) per la vendita di unità abitative libere da inquilini, gli enti proprietari possono procedere alla vendita di unità abitative esclusivamente per esigenze di razionalizzazione ed economicità della gestione del patrimonio, nella misura massima del 20 per cento delle unità abitative esistenti al momento dell’entrata in vigore della presente legge. Nel computo della percentuale sono comprese le unità abitative alienate ai sensi dell’articolo 11 bis della l.r. 31/1985.
2. I proventi sono destinati allo sviluppo, alla valorizzazione e alla riqualificazione del patrimonio ERP, con priorità per il recupero delle unità abitative non assegnabili al fine di prevenire il fenomeno delle occupazioni abusive, anche per interventi sugli impianti volti alla messa in sicurezza degli inquilini, per interventi volti all’abbattimento delle barriere architettoniche e alla realizzazione di recinzioni per garantire la sicurezza degli inquilini. I comuni che accertano l’assenza di fabbisogno ERP destinano i proventi alla realizzazione di servizi, ai sensi dell’articolo 9 della legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio). A tali comuni non si applica il limite di cui al comma 1. Le norme del presente comma si applicano anche alle vendite di cui alla l.r. 31/1985.
3. Per le finalità di cui al comma 1, i comuni, anche in forma associata, e le ALER predispongono un programma per la valorizzazione e la razionalizzazione del patrimonio di ERP, anche congiuntamente al piano di cui all’articolo 11 bis della l.r. 31/1985. Tale programma ha ad oggetto le unità abitative collocate in condominio con proprietari privati, interi edifici i cui inquilini hanno preliminarmente espresso, in prevalenza, interesse all’acquisto ed interi edifici la cui vendita risponde ad esigenze di razionalizzazione ed economicità della gestione dell’edificio stesso.
4. Il programma di cui al comma 3 è elaborato nel rispetto delle presenti disposizioni, della programmazione regionale e delle modalità indicate, entro novanta giorni dall’entrata in vigore della presente legge; dalla Giunta regionale; il programma è approvato dalla Giunta regionale ed ha la durata di cinque anni.
5. I comuni e le ALER determinano il valore di mercato delle unità abitative mediante apposita perizia redatta dal soggetto proprietario, in coerenza con le valutazione dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio. L’importo così determinato viene abbattuto del 20 per cento al fine di individuare il valore dell’immobile occupato.
6. Il proprietario comunica la proposta di vendita all’assegnatario ad un prezzo inferiore del 20 per cento del valore determinato ai sensi del comma 5.
Anche ai fini di ridurre i contenziosi, nel caso in cui l’assegnatario sia un soggetto che, in forza delle procedure avviate ai sensi della legge 24 dicembre 1993, n. 560 (Norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica), sia stato destinatario di un invito a proporre offerta d’acquisto, ed abbia aderito a tale invito versando la somma richiesta quali oneri per la procedura amministrativa, la proposta di vendita è comunicata ad un prezzo inferiore del 30 per cento del valore determinato ai sensi del comma 5, a condizione che non vi sia una lite o, se avviata, si rinunci alla causa entro sessanta giorni dall’entrata in vigore della presente legge. L’ente proprietario può prevedere dilazioni nel pagamento del prezzo, anche per il corrispettivo dell’usufrutto previsto al comma 8, lettera b).
7. Hanno titolo all’acquisto degli alloggi nel piano di vendita gli assegnatari o i loro familiari conviventi, i quali non siano in mora con il pagamento dei canoni e delle spese all’atto della presentazione della domanda di acquisto. In caso di acquisto da parte dei familiari conviventi è fatto salvo il diritto di abitazione in favore dell’assegnatario.
8. L’assegnatario che non accetti, entro sei mesi, la proposta di vendita ha diritto:
a) alla assegnazione di altra unità abitativa in mobilità nel medesimo quartiere, considerata idonea e con superficie conforme allo standard previsto dall’articolo 13, comma 9 del r.r. 1/2004 e in normale stato di manutenzione e conservazione ai sensi delle disposizioni per la determinazione del canone. A tal fine l’ente proprietario può agevolare la mobilità mediante rimborso delle spese di trasloco e di rinnovo dei contratti d’utenza;
b) alla costituzione dell’usufrutto sull’unità abitativa per gli assegnatari ultra sessantacinquenni. Il corrispettivo dell’usufrutto è determinato sulla base del valore dell’immobile occupato e deve essere corrisposto all’atto del rogito. Nel caso in cui la nuda proprietà non venga acquista dai parenti entro il secondo grado, può essere venduta all’asta.
9. L’ente proprietario favorisce le procedure di mobilità consensuale tra l’assegnatario non interessato all’acquisto e altro assegnatario di unità abitativa di ERP interessato all’acquisto dell’unità abitativa posta in vendita.
10. Nel caso in cui l’assegnatario rifiuti due proposte di mobilità verso unità abitative di dimensioni e caratteristiche idonee alla composizione del nucleo familiare, preferibilmente in prossimità, e non abbia rilasciato l’unità abitativa, l’ente proprietario avvia la procedure di mobilità forzosa, coinvolgendo i servizi sociali del comune ed assicurando all’inquilino il rimborso delle spese di trasloco e di rinnovo dei contratti d’utenza.
11. L’ente proprietario assicura l’alienazione di tutte le unità abitative dell’immobile, entro cinque anni dall’approvazione del piano di valorizzazione. Alle vendite delle unità abitative che si liberano a seguito delle procedure di cui ai commi 8, lettera a), e 10 si procede con le seguenti modalità:
a) l’alloggio viene offerto ad altri assegnatari di unità abitative ERP e a nuclei familiari in area della decadenza, mediante bando pubblico ad un prezzo pari a quello di cui al comma 5 con priorità a coloro che abitano nello stesso quartiere;
b) nel caso di mancata alienazione in seguito alla procedura di cui alla lettera a), l’ente proprietario emana un bando in favore di nuclei familiari soggetti a provvedimenti di sfratto da unità abitative diverse da ERP, giovani coppie come definite all’articolo 3 della legge regionale 6 dicembre 1999, n. 23 (Politiche regionali per la famiglia) e nuclei familiari con almeno tre figli, con un ISEE-ERP non superiore a 35.000 euro, ad un prezzo pari a quello di cui al comma 5;
c) nel caso di mancata alienazione in seguito alle procedure di cui alle lettere a) e b), si procede con asta pubblica, ponendo a base d’asta il valore di mercato dell’unità abitativa libera.
12. Le unità abitative vendute ai sensi del presente articolo non sono soggette a limiti e restrizioni per le successive vendite nel caso di acquisto a prezzo di mercato. Nei casi di cui ai commi 6, 9 e 11, lettere a) e b), l’unità abitativa non può essere rivenduta prima che siano decorsi dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto, salvo il decesso dell’acquirente. In tutti i contratti di vendita di unità abitative ai sensi del presente articolo, deve essere inserito, a pena di nullità, l’esercizio del diritto di prelazione a favore dell’ente alienante.
13. I divieti di cessione previsti per gli acquirenti di unità abitative ERP non operano per le alienazioni di quota tra soggetti che hanno acquistato congiuntamente l’immobile ERP, a condizione che il soggetto acquirente continui ad abitare o comunque abiti l’immobile, e non alieni a sua volta, per il residuo periodo di durata del vincolo.
14. L’ente proprietario comunica annualmente alla Giunta regionale il numero delle unità abitative alienate, l’ammontare dei proventi percepiti ed il relativo utilizzo.
15. Anche al fine di garantire la sicurezza degli immobili e per contrastare il fenomeno delle occupazioni abusive, gli enti proprietari assicurano il pieno utilizzo delle autorimesse, dei posti auto e delle unità non residenziali. Nel programma di cui al comma 3, gli enti proprietari favoriscono l’alienazione delle autorimesse e dei posti auto ai residenti nell’immobile oggetto del programma. Il prezzo di vendita è fissato dall’ente proprietario tenendo conto dello stato di conservazione dell’immobile.
TITOLO IV
DISPOSIZIONI FINALI
ARTICOLO 10
(Aggiornamenti)
1. La Giunta regionale, con propria deliberazione, sentita la commissione consiliare competente, anche con le modalità di cui all’articolo 11, comma 5, aggiorna periodicamente o a seguito di modifiche delle condizioni socio-economiche ed abitative intervenute nella Regione Lombardia:
a) l’incidenza percentuale di cui all’Allegato B;
b) le maggiorazioni di cui all’articolo 6, comma 2;
c) i limiti di accesso al canone moderato di cui all’articolo 8;
d) il costo convenzionale di cui all’Allegato A per le unità abitative realizzate dopo il 2010, in coerenza con la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice dei prezzi delle costruzioni;
e) la percentuale di cui all’articolo 9, comma 1.
2. La Giunta regionale con propria deliberazione definisce:
a) le modalità e i criteri per le verifiche e i controlli di cui al comma 8 dell’articolo 3;
b) il contratto tipo di cui al comma 2 dell’articolo 4;
c) le modalità di verifica della sostenibilità e di comunicazione alla Regione dei dati di cui al comma 3 dell’articolo 5.
3. L’importo del canone è adeguato annualmente nella misura del 75 per cento dell’aumento ISTAT dei prezzi generali al consumo.
ARTICOLO 11
(Norme transitorie)
1. La determinazione dei canoni ai sensi della presente legge per quanti sono assegnatari al momento della sua entrata in vigore produce effetti a decorrere dal 1° gennaio 2008.
2. Entro la stessa data del 1° gennaio 2008 gli enti proprietari aggiornano:
a) l’anagrafe dell’utenza secondo l’ISEE –ERP di cui all’articolo 3, comma 3;
b) l’anagrafe del patrimonio al fine di verificare le valutazioni relative allo stato di conservazione dell’immobile di cui all’Allegato A.
3. In attuazione degli obiettivi di cui all’articolo 5, comma 1, in fase di prima applicazione e fino al 31 dicembre 2010:
a) al fine di garantire un progressivo adeguamento alle nuove modalità di determinazione del canone di locazione di cui all’articolo 3:
1) l’aumento medio dei canoni derivante dall’applicazione della presente legge non può essere superiore a:
a) 23 per cento per i nuclei familiari collocati in area di protezione fatto salvo il canone minimo di cui al comma 5 dell’articolo 3;
b) 28 per cento per i nuclei familiari collocati in area dell’accesso;
c) 37 per cento per i nuclei familiari collocati in area della permanenza.
Nel caso l’aumento medio, derivante dall’applicazione della presente legge, sia superiore, gli enti proprietari provvedono a ridurre proporzionalmente i canoni, fino a concorrenza delle percentuali d’incremento medio sopra indicate;
2) Per i nuclei familiari già assegnatari al momento di entrata in vigore della presente legge, qualora l’eventuale variazione del canone sia superiore al 50 per cento del canone determinato alla medesima data sulla base della normativa vigente, la percentuale di aumento eccedente il 50 per cento è graduata in tre anni a partire dall’entrata in vigore della presente legge;
non si procede a graduazione nel caso l’aumento ulteriore sia inferiore a 10 euro al mese. Ai fini dell’applicazione delle presenti disposizioni, non vengono presi in considerazione gli aumenti dei canoni dovuti a ragione diverse dalle nuove modalità di calcolo, quali l’aumento del reddito del nucleo familiare, la mobilità verso alloggio di maggiori dimensioni o con caratteristiche che comunque comportano aumento del canone. Per i nuclei familiari collocati in area di protezione l’ente proprietario può graduare l’aumento anche su più anni in funzione della situazione economica della famiglia assegnataria;
b) al fine di assicurare la buona conservazione del patrimonio esistente gli enti proprietari destinano le maggiori risorse derivanti dall’applicazione della presente legge alla manutenzione del patrimonio, secondo le priorità individuate nel programma di manutenzione di cui al comma 4 dell’articolo 5;
c) al fine di avviare processi di razionalizzazione ed economicità del sistema di ERP, le ALER sono tenute a non superare, per la gestione del patrimonio ERP, le percentuali di costo per spese generali e di amministrazione di cui alle righe 7 e 16 del prospetto 4 del bilancio di esercizio 2005;
d) per gli assegnatari collocati nell’area della protezione, gli enti proprietari e i comuni interessati, possono concordare con i rappresentanti degli inquilini modalità di sostegno al pagamento delle spese a rimborso relative agli oneri per la fornitura del servizio calore.
4. Per coloro che sono destinatari di provvedimento di assegnazione dopo l’entrata in vigore della presente legge, le norme sulla determinazione del canone sono immediatamente applicate.
5. Entro il 31 dicembre 2008, l’Osservatorio regionale della condizione abitativa, di cui alla l.r.1/2000, allargato ai rappresentanti degli enti proprietari, dei lavoratori e degli inquilini, verifica gli impatti della presente legge ed elabora proposte da sottoporre alla Giunta regionale, con particolare riguardo alle previsioni di cui all’articolo 3, comma 5, e all’articolo 10.
6. Le modalità di calcolo dei canoni previste dalla presente legge si applicano, con la decorrenza di cui al comma 1, anche agli alloggi di cui alla legge regionale 19 aprile 1986, n. 10 (Determinazione dei canoni di locazione per gli alloggi acquisiti o realizzati ai sensi degli artt. 7 e 8 del D.L. 15 dicembre 1979, n. 629 convertito in legge 15 febbraio 1980, n. 25 e dell’art. 2, primo comma, del D.L. 23 gennaio 1982, n. 9 convertito in legge 25 marzo 1982, n. 94).
ARTICOLO 12
(Abrogazioni)
1. A decorrere dalla data di efficacia della nuova disciplina di determinazione dei canoni, di cui al comma 1 dell’articolo 11, sono abrogati:
a) gli articoli 26, 27, 28, 29 e 30 della legge regionale 5 dicembre 1983, n. 91 (Disciplina dell’assegnazione della gestione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica);
b) le lettere m), n) e o) dell’articolo unico della legge regionale 5 dicembre 1983, n. 92 (Modifiche ed integrazioni alla legge regionale n. 91 “Disciplina dell’assegnazione e della gestione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica”);
c) gli articoli 27, 28, 29, 30 e 31 della legge regionale 4 maggio 1990, n. 28 (Modifiche ed integrazioni alla l.r. 5 dicembre 1983, n. 91 e successive modificazioni e integrazioni concernenti “Disciplina dell’assegnazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica”).
Formula Finale:
La presente legge regionale e’ pubblicata nel Bollettino Ufficiale della Regione.
E’ fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e farla osservare come legge della Regione lombarda.
Milano, 8 novembre 2007
(Approvata con deliberazione del Consiglio regionale n. VIII/454 del 30 ottobre 2007)
ALLEGATO 1
Allegato A
Modalità di calcolo del valore locativo
Valore locativo = 5%* Valore convenzionale
Valore convenzionale = (Costo convenzionale * Superficie convenzionale * caratteristiche dell’Unità abitativa);
- Costo convenzionale = 1.000 €/mq per le unità abitative realizzate anteriormente al 1977; 1.250 €/mq per le unità abitative realizzate successivamente al 31.12.1976.
Ai fini della determinazione del costo convenzionale, se si è proceduto a lavori di integrale ristrutturazione o di completo restauro dell’unità immobiliare, si considera anno di costruzione quello dell’ultimazione dei lavori.
- Superficie convenzionale: La superficie convenzionale è data dalla somma dei seguenti elementi:
a. l’intera superficie dell’unità immobiliare;
b. il 25 per cento della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili;
c. il 15 per cento della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del conduttore;
d. il 10 per cento della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell’unità immobiliare.
E’ detratto il 30 per cento dalla superficie dei vani con altezza utile inferiore a metri 1.70.
Le superfici di cui alle lettere a) e b) si misurano al netto dei muri perimetrali e di quelli interni.
Alla superficie di cui alla lettera a) si applicano i seguenti coefficienti:
a1) 1,00 per l’unità immobiliare di superficie superiore a metri quadrati 70;
b1) 1,10 per l’unità immobiliare di superficie compresa fra metri quadrati 46 e metri quadrati 70;
c1) 1,20 per l’unità immobiliare inferiore a metri quadrati 46.
I coefficienti di cui alle lettere b1) e c1) non si applicano agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione è scadente.
- Caratteristiche dell’unità abitativa: Le caratteristiche dell’unità abitativa sono:
- classe demografica dei comuni;
- ubicazione
- livello di piano
- stato di conservazione dell’immobile;
- vetustà
Classe demografica dei comuni
In relazione alla classe demografica si applicano i seguenti coefficienti:
a. 1,20 per gli immobili siti in comuni capoluogo ed in comuni con popolazione superiore a 400.000 abitanti;
b. 1,10 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 250.000 abitanti;
c. 1,05 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 100.000 abitanti;
d. 1,00 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti;
e. 0,95 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 30.000 abitanti
f. 0,90 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 10.000 abitanti;
g. 0,80 per gli immobili siti in comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti.
Il numero degli abitanti di un comune è stabilito sulla base degli ultimi dati sulla popolazione residente pubblicati dall’ISTAT.
Ubicazione
Per i comuni con popolazione superiore a 400.000 abitanti:
a. 0,90 per la zona edificata periferica ed agricola;
b. 1,30 per la zona edificata compresa fra quella periferica e il centro storico;
c. 1,40 per le zone di pregio particolare site nella zona edificata periferica o nella zona agricola;
d. 1,50 per il centro storico.
Per i comuni capoluogo:
a. 0,85 per la zona agricola;
b. 1,00 per la zona edificata periferica;
c. 1,30 per la zona edificata compresa tra quella periferica e il centro storico;
d. 1,40 per le zone di pregio particolare site nella zona edificata periferica o nella zona agricola;.
e. 1,50 per il centro storico.
Per i comuni con popolazione superiore a 20.000 abitanti:
a. 0,85 per la zona agricola;
b. 0,95 per la zona edificata periferica;
c. 1,10 per la zona edificata compresa fra quella periferica e il centro storico;
d. 1,20 per le zone di pregio particolare site nella zona edificata periferica o nella zona agricola;
e. 1,30 per il centro storico.
Per i comuni con popolazione non superiore ai 20.000 abitanti:
a. 0,85 per la zona agricola;
b. 0,90 per il centro edificato;
c. 1,00 per il centro storico.
Livello di piano
Limitatamente alle unità immobiliari situate in immobili costituiti da almeno tre piani fuori terra, si applicano i seguenti coefficienti:
a. 0,80 per le abitazioni situate al piano seminterrato;
b. 0,90 per le abitazioni situate al piano terreno;
c. 1,00 per le abitazioni situate nei piani intermedi e all’ultimo piano;
d. 1,20 per le abitazioni situate al piano attico. Per le abitazioni situate al quarto piano fuori terra e superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti alle lettere c) e d) del comma precedente sono rispettivamente ridotti a 0,95 e 1,10.
Stato di conservazione dell’immobile:
a. 1,00 se lo stato è normale;
b. 0,80 se lo stato è mediocre;
c. 0,60 se lo stato è scadente.
Per la determinazione dello stato di conservazione e manutenzione si tiene conto di:
- elementi propri dell’unità immobiliare:
- pavimenti;
- pareti e soffitti;
- infissi;
- impianto elettrico;
- impianto idrico e servizi igienico-sanitari;
- impianto di riscaldamento;
- elementi comuni;
- accessi, scale e ascensore;
- facciate, coperture e parti comuni in genere.
Lo stato dell’immobile si considera mediocre qualora siano scadenti le condizioni di 3 degli elementi di cui sopra, dei quali almeno 2 propri dell’unità immobiliare. Si considera scadente qualora siano scadenti le condizioni di 4 degli elementi di cui sopra, dei quali almeno 3 propri dell’unità immobiliare. In ogni caso lo stato dell’immobile è scadente se non dispone dell’impianto elettrico, o dell’impianto idrico con acqua corrente nella cucina o nei servizi o se non dispone di servizi igienici privati o di impianto di riscaldamento. Non si può procedere a nuove assegnazioni per affittare le unità immobiliari che non dispongono dell’impianto elettrico, o dell’impianto idrico con acqua corrente nella cucina o nei servizi o se non dispongono di servizi igienici privati.
Vetustà
Per le unità abitative realizzate anteriormente al 1986, il coefficiente di vetustà pari a 1 viene ridotto dell’0,25 per cento annuo fino al 1976 e dello 0,5 per cento annuo dal 1975 al 1956. Per le unità abitative oggetto di intervento di recupero o ristrutturazione edilizia successivamente al 31.12.1985 il coefficiente è pari a 1.
Ai fini della determinazione del coefficiente della vetustà, se si è proceduto a lavori di manutenzione straordinaria o risanamento, si considera anno di costruzione quello dell’ultimazione dei lavori.
ALLEGATO 2
Allegato B
APPLICAZIONE DEL CANONE SOPPORTABILE
Aree ISEE – ERP(€) % del valore locativo* Incidenza max %su ISE-erp** Canone minimo Protezione 0 – 4.000 - - 20 4001 - 6.000 21 14 20 6001 - 7.000 25 14 20 7001 - 8.000 30 14 20 8001 - 9.000 36 16 20 Accesso 9001 - 10.000 43 20 70 10001 - 11.000 48 20 70 11001 - 12.000 53 20 70 12001 - 13.000 57 20 70 13001 - 14.000 61 20 70 Permanenza 14001 - 15.000 66 22 120 15001 - 16.000 70 22 120 16001 - 17.000 74 22 120 17001 - 18.000 78 22 120 18001 - 19.000 82 22 120 19001 - 20.500 87 22 120 20501 - 22.000 92 22 120 22001 - 23.500 96 22 120 23501 - 25.000 100 22 120 25001 - 26.500 105 22 120 26501 - 28.000 110 22 120
* Per i nuclei familiari con un solo componente le percentuali di incidenza sono ridotte del 30% per l’area di protezione e del 20% per l’area dell’accesso e del 15% per l’area della permanenza.
** Fatto salvo il canone minimo
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